Taux d’endettement : ami ou ennemi ?

Dans l’investissement immobilier, il y a un critère primordial à prendre en compte : le taux d’endettement ! Ce taux sera déterminant dans la suite que vous allez donner à vos futurs projets d’investissement.

Oui ! Contrairement à nos chers états européens, impossible ici de s’endetter Ad Vitam Aeternam. Votre meilleur ami, je veux bien sur parler de M. LE BANQUIER, vous dira un beau jour… STOOOOOOOOOP !! 

taux d'endettement

Et rien de plus rageant quand vous savez qu’il y a tant  d’opérations plus intéressantes les unes que les autres à réaliser sur le marché de l’immobilier… . Mais rien n’est encore perdu ! Mais ici, pas le choix. Il va falloir la jouer stratégique

Je ne vais pas vous parler ici des moyens « pas très légaux » pour obtenir un financement car je n’ai pas très envie d’avoir les banques aux fesses !!!

Mais commençons par le commencement !

D’abord, qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Mieux que du blablabla, voici la définition officielle :

Le taux d’endettement est alors le rapport entre les charges financières mensuelles et le revenu disponible. Généralement une banque ne prête pas quand le taux excède 33 %

 Source : Wikipédia

Comment est-il calculé ?

Le taux d’endettement est calculé de cette façon :

Additionnez  d’un coté, toutes vos sources de revenu  et de l’autre, vos charges fixes (à savoir : crédit en cours, pension à verser etc…).

A partir de là, vous devriez être en mesure de connaitre le montant total de vos revenus et de vos charges.

Donc pour obtenir votre taux d’endettement vous allez faire le calcul suivant :

(Total des charges / Total des revenus) X 100

Exemple : 1000 euros de charges / 2000 euros de revenus = 0,5

0,5 X 100 = 50 %  d’endettement.

Il est important de savoir que la banque considère que le taux maximal d’endettement est de 33% pour un ménage. Mais toutes les banques ne le respectent pas…Et chaque établissement financier à sa façon de considérer la chose.

Maintenant, rassurez-vous ! Il y a la bonne et la mauvaise dette. Et l’endettement est un excellent vecteur d’enrichissement ! Quoi de mieux qu’utiliser l’argent des banques pour vous enrichir 🙂

Comment se servir de l’effet de levier du crédit pour s’enrichir ?

La banque est le seul organisme (à ma connaissance..) capable de vous permettre de vous enrichir via l’endettement.

Pourquoi ?  Car via le crédit, elle vous permettra de financer un bien avec de l’argent que vous n’avez pas. Ce bien sera, par exemple, auto-financé via la location et dans 20 ans vous disposerez d’un capital conséquent grâce à la banque.

Cependant, et vous le savez sans doute comme moi : l’endettement est une arme à double tranchant.

Si vous en perdez le contrôle, vous êtes mort. Car dans le cas de l’investissement immobilier locatif, si votre locataire décide, du jour au lendemain, de ne plus payer son loyer et que vous, de votre coté, n’avez pas les reins suffisamment solides, pour faire face à vos échéances, alors vous êtes dans de beaux draps…

Vous devenez alors surendettés et ne pourrez plus faire face aux échéances.

Rassurez-vous,  il existe différents moyens pour palier à cela comme les assurances loyers impayés. Mais mieux vaut prévenir que guérir…

D’où l’importance de bien réfléchir à la stratégie à adopter avant de foncer, tête baissée, dans une banque. Et l’épargne de précaution a tout son sens ici.

Comment contourner le problème du taux d’endettement dans l’investissement immobilier ?

S’il y a bien une chose à savoir sur le taux d’endettement et l’investissement immobilier c’est cela : Votre banque prendra généralement en compte 70 % du loyer que vous allez percevoir lors de votre investissement !

Donc si 70 % de votre revenu foncier couvre 100 % de votre crédit immobilier, vous faites une opération blanche.

Maintenant, ça c’est la théorie. Tout irait bien dans le meilleur des mondes en somme. Dans le monde réel, la banque regardera veillera malgré tout à ce que vous soyez capable de supporter les mensualités en cas de problème avec le locataire.

Comment se prémunir du risque ?

La règle absolue qui veut qu’avant quoi que ce soit il est absolument nécessaire de se constituer une épargne de précaution prend alors tout son sens ici.

En cas de coup dur, vous aurez la possibilité de faire face aux diverses échéances

Cette épargne de précaution doit couvrir en moyenne toutes vos dépenses courante et charges fixe pour, aux moins, 6 mois. Certains pensent même que celle-ci doit vous permettre de tenir au moins 1 an.

Maintenant, pour baisser votre endettement il y a la solution de l’achat-revente. Dans l’investissement immobilier, mélanger le court terme et le long terme est LA meilleure des stratégies, selon moi !

Et vous, quelles sont vos astuces pour gérer votre taux d’endettement ?

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